Podatek ryczałtowy od najmu mieszkania

Formy opodatkowania najmu – podatek dochodowy.

Podatnicy rozliczający najem muszą dokonać wyboru formy rozliczenia przychodów z tego źródła. Wstępnie muszą oni podjąć decyzję, czy najem rozliczają poprzez prowadzenie w tym zakresie działalności gospodarczej lub prywatnie, bez rozpoczynania działalności, jako najem prywatny.

Podatnicy zajmujący się wynajmem prywatnego majątku poza prowadzoną działalnością gospodarczą, mogą przychody z tego tytułu opodatkować w dwojaki sposób: na zasadach ogólnych wg skali podatkowej bądź ryczałtem ewidencjonowanym.

Metoda pierwsza zezwala na uwzględnianie przy ustalaniu podstawy opodatkowania kosztów uzyskania przychodu poniesionych w związku z tym wynajmem. Uzyskany dochód należy opodatkować wg skali podatkowej 18%, 32%.

Korzystniejsze z punktu widzenia osób prywatnych jest rozliczanie podatku na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego. Ma tu zastosowanie ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która wprowadza m.in. 8,5% stawkę ryczałtu od przychodów z najmu bez żadnych limitów. Zmiana obowiązuje od początku 2010 r.

Wcześniej część podatników w przypadku wyboru opodatkowania przychodów uzyskiwanych z prywatnego najmu, musiała stosować 2 stawki tego podatku. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosił 8,5% przychodów, do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka ryczałtu wzrastała do 20% uzyskanych przychodów. W 2009 r. limit ten w przeliczeniu wynosił 13 510 zł. Od roku 2010 bez względu na wysokość przychodów z najmu obowiązuje 8,5%.

Ryczałt trzeba zgłosić w urzędzie skarbowym

Jeśli decydujemy się na ryczałt, musimy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi naszego urzędu skarbowego nie później niż 20 stycznia albo 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu, albo do końca roku, gdy pierwszy przychód był w grudniu. Spóźnienie powoduje utratę prawa wyboru i konieczność rozliczania się według zasad ogólnych. Na ryczałt będzie można wówczas przejść dopiero w przyszłym roku.

Złożone w danym roku oświadczenie o wyborze ryczałtu dotyczy również lat następnych.

Rozliczenie podatku na zasadach ogólnych

Podatek od najmu można też rozliczać na zasadach ogólnych, według skali podatkowej – 18 lub 32% dochodu (doliczając dochody z najmu do pozostałych z innych źródeł). Może to się opłacać wtedy, gdy dużo zainwestujemy w wynajmowanylokal (na przykład przeprowadzimy remont), bo wydatki te można zaliczyć do kosztów i obniżyć dochód.

Rozliczenie podatku w małżeństwie

Jeżeli wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego, małżonkowie mogą wybrać, czy będą się rozliczać z podatku oboje (po połowie), czy jedno z nich (z całości). Warunkiem opłacania podatku przez jednego z małżonków jest złożenie oświadczenia podpisanego przez oboje w urzędzie skarbowym najpóźniej 20 stycznia lub w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu w razie rozpoczęcia najmu w trakcie roku (jeśli wybrali ryczałt) albo 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymano pierwszy w roku przychód z najmu (gdy podatek płacony jest według skali). Oświadczenie jest ważne tylko w danym roku podatkowym. W następnym trzeba je ponowić.

Podatek co kwartał i zeznanie raz w roku

Jeżeli płacimy podatek ryczałtowy, to za każdy kwartał obliczamy kwotę ryczałtu (8,5% przychodu) i wpłacamy go na konto urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za czwarty kwartał – w terminie złożenia deklaracji rocznej PIT-28, czyli do 31 stycznia następnego roku.

Jeśli wybraliśmy skalę podatkową, to co miesiąc wpłacamy zaliczki na podatek w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za poprzedni miesiąc, a za grudzień – do 20 grudnia. Dochód z najmu wykazujemy w zeznaniu rocznym PIT-36, sumując go z innymi dochodami.

Wystawianie rachunków za wynajmowane mieszkanie

Wynajmujący powinien wystawiać najemcy rachunki oddzielnie za każdy opłacany czynsz i przechowywać ich kopie do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego, ponieważ jest to warunkiem zwolnienia go z obowiązku stosowania kasy fiskalnej.

Najem krótkoterminowy - domki letniskowe

Problem może okazać się najem prowadzony przez letników – i to nie tylko na gruncie ustawy o PIT, ale i na gruncie podatku VAT. Przychody z najmu krótkoterminowego, sezonowego spełniają bowiem zarówno warunki do uznania ich za działalność gospodarczą, jak i częstokroć mogą stanowić dodatkowe źródło przychodów prywatnych, z majątku prywatnego (np. podnajmowanie sezonowo własnych pokoi turystom, wynajem miejsca w ogródku lub na polu celem rozbicia namiotu).

Na gruncie ustawy o PIT rozróżnienie przychodu z najmu na prywatny i prowadzony w ramach działalności. Niezależnie od przyjętej formy, zwolnieniu z podatku podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Zwolnienie dotyczy wyłącznie pokoi i posiłków, zatem najem łódek, pola namiotowego itd. Nie będzie już objęty zwolnieniem i podlega rozliczeniu na gruncie podatku dochodowego. Podobnie rozliczeniu podlega najem większej liczby pokoi w gospodarstwie rolnym (zwolnienie dotyczy pokoi, nie wskazuje na ilość osób lub łóżek, które w pokoju mogą się znajdować jednocześnie), a także najem miejsc na polu namiotowym lub biwakowym.

Podatnik ma prawo wyboru opodatkowania według skali, a jeśli najem rozliczy w ramach działalności może skorzystać z opodatkowania liniowego. Ma on również możliwość rozliczyć przychody z najmu ryczałtem według stawki 8,5% - ale wyłącznie jeśli najem wykonywany będzie prywatnie, a nie w ramach działalności gospodarczej. Co istotne, przedsiębiorca ma prawo z jednej strony prowadzić działalność gospodarczą, z drugiej – prywatnie opodatkowywać ryczałtem najem według stawki 8,5%.