Wierzymy, że najem może być prosty

System dla wynajmujących mieszkania

Zaloguj się

Podatek Vat od najmu mieszkania (stan na rok 2014)

Podatek VAT, a najem (stan na rok 2015)

Wynajmujesz?

Najem może być prosty!
  • Rozliczanie podatku,
  • Przypomnienia o płatnościach,
  • Rozliczanie mediów,
  • i wiele innych.

Wynajmujący przychody z tytułu najmu jest płatnikiem podatku dochodowego oraz podatku VAT.

W podatku dochodowym tzw. prywatny najem nieruchomości (PIT-28) jest odrębnym od pozarolniczej działalności gospodarczej źródłem przychodów. W podatku od towarów i usług jest to jednak działalność gospodarcza, a co za tym idzie do podatników trudniących się takim najmem mają zastosowanie przepisy podatku VAT.

Wynajem nieruchomości jest czynnością, która zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ustawy o VAT). Czytając ten przepis można dojść do wniosku, że osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, nie będą musiały płacić podatku VAT z tytułu najmu. Jest to błędne, gdyż ustawa o VAT definiuje działalność gospodarczą szerzej niż ustawa o swobodzie prowadzenia działalności gospodarczej. W myśl przepisów o VAT przez działalność gospodarczą rozumie się również wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oznacza to, że każdy kto wykorzystuje nieruchomość w sposób ciągły i dla celów zarobkowych będzie podatnikiem VAT. Nie ma znaczenia, czy podmiot ten faktycznie ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, gdyż dla celów VAT będzie on podatnikiem VAT. Istnieją jednak możliwości na uniknięcie podatku przy wynajmie nieruchomości.

Zwolnienie z VAT jeśli jest cel mieszkalny

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie jest tu istotne kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele. Jeżeli osoba fizyczna wynajmuje mieszkanie innej osobie z przeznaczeniem na cele mieszkalne, taka usługa będzie zwolniona z podatku VAT. Natomiast, jeżeli podatnik wynajmuje mieszkanie tej samej osobie jednak na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, wtedy będzie musiał on odprowadzić podatek VAT. Uwaga! Zwolnienie z podatku VAT nie oznacza że nie musimy wystawiać faktur (zmiana w 2014 roku).

Faktury VAT, a najem prywatny na cele mieszkaniowe

Jeżeli wynajmujący zwolniony jest z VAT tj. wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne musi prowadzić ewidencję wpłat dla potrzeb podatku dochodowego. Natomiast jeśli najemca tego sobie życzy, wynajmujący musi wystawić fakturę VAT zw. (np. za pomocą systemu rozlicznik.pl) Oznacza to, że jeśli osoba prywatna wynajmuje lokal mieszkalny, to od 1 stycznia 2014 na żądanie najmującego będzie zobowiązana do wystawienia faktury (nie rachunku jak było poprzednio), a co więcej – obowiązkowego podania podstawy zwolnienia z VAT, o czym więcej poniżej.

Ewidencja za pomocą kasy fiskalnej, a najm na cele mieszkaniowe

Nawet w przypadku najmu zwolnionego z VAT istnieje od 1 listopada 2008 r. obowiązek rejestrowania przychodów z umów najmu kasami fiskalnymi.

Istnieje jednak kilka zwolnień z obowiązku posiadania kasy (ROZPORZĄDZENIE MINISTRA FINANSÓW z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących pkt 26 część I).

Wystarczy spełnić jeden z trzech warunków zapisanych w ustawie, aby nie było potrzeby instalowania kasy fiskalnej.

  • Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne i osiaga obrót mniejszy niż 20tys zł. rocznie (przypis:1) nie ma konieczności instalowania kasy fiskalnej, zwykła ewidencja wpłat wystarczy.
  • Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne i osiaga przychód większy niż 20tys zł. rocznie, powinien dodatkowo wystawiać fakturę VAT (ze zwolnionym podatkiem VAT) jeżeli nie chce prowadzić ewidencji przy pomocy kasy fiskalnej. Uwaga! Faktura powinna mieć adnotację z jakiego tytułu następuje zwolnienie z VAT. W przypadku najmu jest to: art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku VAT. (przypis:2)
  • Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne, a wszystkie wpłaty realizowane są przez konto bankowe to można skorzystać ze zwolnia z instalacji kasy fiskalnej. Przy czym wszystkie wpłaty muszą być dokładnie opisane czego dotyczą, aby nie budziły wątpliwości urzędnika. (przypis:3)

Podsumowując wynajmujący jest podatnikem VAT, natomiast na podstwie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku VAT wynajmujący jest zwolniony z jego płacenia. Wynajmujący musi prowadzić ewidencję wpłat (np. dla celu obliczenia podatku ryczałtowego). Jeżeli wynajmujący przekroczy obrót 20tys. zł rocznie musi zaistalować kasę fiskalną do celów ewidencyjnych, chyba, że wystawia faktury VAT najemcom. Można też uniknąć instalacji, gdy wszystkie wpłaty wynajmujący otrzymuje na konto, a najemcy bardzo dokłanie opisują każdą wpłatę (co z naszego doświadczenia niestety jest mało prawdopodobne). Polecamy jednak wystawianie faktur VAT zwolnionych od podatku VAT. Wkrótce wprowadzimy możliwość automatycznego wystawiania, wysyłania oraz ewidencji faktur VAT (zw) w systemie rozlicznik.pl.

Uwaga: Jeżeli podatnik nie prowadzi poprawnej ewidencji sprzedaży lub prowadzi ją w sposób nierzetelny, to naczelnik urzędu skarbowego lub organ kontroli skarbowej może określić wartość niezaewidencjonowanej sprzedaży w drodze oszacowania i ustalić podatek przy zastosowaniu podstawowej stawki 23 proc., bez prawa obniżenia kwoty podatku należnego.

Wynajem na cele mieszkaniowe, a działalność gospodarcza

W świetle przepisów o VAT wynajem prywatnego mieszkania przez czynnego podatnika VAT (osoba prowadząca działalność gospodarczą) osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku. Wynajmujący powinien dokumentować ten fakt fakturami ze stawką „zw”. Rozliczając się z urzędem skarbowym, musi wykazywać przychody z tytułu wynajmu w składanej deklaracji, jako zwolnione z podatku.

Inaczej jest w przypadku wynajmu nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez najemcę działalnością gospodarczą, nawet jeśli są to cele mieszkalne, np. wynajem mieszkania prywatnego mieszkania dla pracownika firmy. Najem jest wtedy opodatkowany wg stawki 23%. Jeśli to na podatniku spoczywają koszty związane z utrzymaniem mieszkania, np. media, to może on odliczyć podatek od nich naliczony od podatku z tytułu najmu.

Przychody z najmu prywatnego mieszkania są więc dla podatnika VAT przychodami z prowadzonej przez niego działalności. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą nie może być jednocześnie podatnikiem VAT z tytułu jednych przychodów i podatnikiem PIT z tytułu wynajmu. Przychody „firmowe” i z wynajmu należy więc rozliczać razem.

Deklaracje podatkowe i podatek

Czynni podatnicy VAT, w zasadzie są zobowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu.

W przypadku małych podatników, którzy wybrali metodę kasową, składają oni do urzędu skarbowego deklaracje podatkowe za okresy kwartalne w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym kwartale.

Podatnicy dokonują ustalenia wysokości podatku oraz wypełniają deklaracje na podatek na podstawie ewidencji VAT w deklaracji miesięcznej VAT-7 lub kwartalnej VAT-7K.

W razie stwierdzenia, że podatnik w złożonej deklaracji podatkowej wykazał kwotę zobowiązania podatkowego niższą od kwoty należnej, naczelnik urzędu skarbowego lub organ kontroli skarbowej określa wysokość tego zobowiązania w prawidłowej wysokości oraz ustala dodatkowe zobowiązanie podatkowe w wysokości odpowiadającej 30 proc. kwoty zaniżenia tego zobowiązania. (Nowelizacja ustawy o VAT zakłada likwidację 30 proc. sankcji).

Podatnicy VAT muszą ponadto pamiętać o obowiązku przechowywania prowadzonych ewidencji dla celów rozliczania podatku oraz wszystkie dokumenty, które są związane z tym rozliczeniem do czasu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego. Zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej jest to pięć lat, licząc od końca roku, w którym powstał obowiązek dokonania rozliczenia z organem podatkowym. Jeżeli chodzi o faktury wystawione np. w listopadzie 2007 r., gdy obowiązek rozliczenia za ten okres jest termin do 25 grudnia 2007 r., termin przedawnienia obowiązuje do 31 listopada 2013 r.

Przypisy

(1) Art. 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł. Jeśli zaczęliśmy najem w poprzednim roku podatkowym, to nasz limit zmniejsza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia najmu.

Dodatkowo, pkt 2 ww. artykułu dotyczy podatników rozpoczynających najem po 31 grudnia 2014 r. – zwolnienie uzyskamy, jeżeli przewidywany przez wynajmującego obrót nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł.

Dla przykładu, jeśli zaczynamy najem w październiku, to limit w danym roku podatkowym będzie wynosił 5000 zł (3/12 rocznego limitu).

(2) Zgodnie z art. 2 ust. 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. A art. 2 ust. 2 rozporządzenia mówi, że powyższe zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli dostawa towarów i świadczenie usług w całości zostały udokumentowane fakturą.

(3) Zgodnie z art. 2 ust. 1 oraz opisem pozycji nr 38 załącznika do rozporządzania zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Rozporządzenie mówi, że z dowodów dokumentujących zapłatę powinno jednoznacznie wynikać „jakiej konkretnie czynności dotyczyła”.

Proponuję poinstruować najemców, żeby opisywali przelewy np. „czynsz najmu za miesiąc styczeń 2014, ul. Nowaka 61, Poznań”. Gdy wpłaty w imieniu najemcy dokonuje ktoś inny niż najemca, powinien on dodać w tytule przelewu, za kogo tej wpłaty dokonuje np. „za Adama Nowaka”.

Częstą praktyką jest pobranie gotówką kaucji oraz czynszu za pierwszy miesiąc najmu przy podpisaniu umowy najmu. Takie działanie uniemożliwia nam jednak skorzystanie ze zwolnienia nr 3. Tak więc w takiej sytuacji sugerujemy, żeby poprosić najemcę o wpłatę czynszu najmu na nasze konto (o ile, oczywiście, chcesz skorzystać ze zwolnienia nr 3).


Ostatnie wiadomości
Uruchomiono nową wersję systemu...
Rozlicznik.pl
Zarządzanie najmem

Pomocne Informacje
Często zadawane pytania
Rodzaje rozliczeń najmów
Zasady korzystania
Regulamin
Polityka prywatności
Jak korzystać z serwisu
Pomoc
Wideo prezentacje
Rozliczanie mediów
Cena energii - rachunki
Cena wody - rachunki
Dane osobowe
Nowy użytkownik
Zapomniałem hasła

Umowa najmu
Wzór umowy najmu
Podatki
Podatek od wynajmu
Podatek ryczałtowy a media
Najem podatek vat

kontakt@rozlicznik.pl
Rozlicznik.pl - system dla właścicieli mieszkań na wynajem - v. 2.0.2, Copyright © 2011 Transparent Technology